投資の指標

12/13日

CFネッツの

不動産コンサルタント養成講座

に行ってきました



今まで

もやもやしていた

投資指標が今回で8割がたクリアになり


結論として

不動産でもなんでも

管理すべきはcashフロー

だという

事を新た前て確認


まず分析するときに大事なのは

どれだけ賃料を取れるかの

分析となる

これがGPI

という指標

賃料水準から仮定するので

現在の賃料出ないところがポイント

値下がり傾向か値上がり傾向か


次に考えるのが

空室率

現在　東京なら5％だが

たのちいきならもっと大きい数字を想定する必要がある

そこから

運営費（OPEX)を差し引く

とNOI

最も大事な指標がでる

このNOI/物件価格+取得費用

の割合つまり

この物件の実力=FCRとなる


次に考えるのは

資金調達

ここで問題になってくるのは

いわゆる会社の収支ではなく

キャッシュフローなので

銀行に毎年（元利均等なら）いくら支払う

のか

これがADS


NOI-ADＳが

ＣＦつまりキャッシュフローとなる

次にこのキャッシュフローがどのくらい安定しているのか

どのくらい効率がいいのかという

指標になる

それが

ＤＣＲ=NOI/ADSつまり

純利益のうちどのくらい銀行支払いがしめるか

どのくらい余裕があるかという指標


BEという指標は

（OPEX+ADS）/総収入（GPI)

つまり賃料がどのくらい下がったら

空室率がどのくらい上がったら

収支がマイナスになるかの指標



その他

その投資自体が

有効なのかどうかを測る

内部収益率IRRと正味現在価値NPVがあるが

この二つは概念が難しいので

いまひとつ理解できないが

今後の課題


でも頭がすっきりして最高のセミナーでした



【おまけ】

義母と娘のブルース面白い

ついに

パン屋の店主と結婚するのか

お店はどこまで繁盛するのか

最終回が楽しみ



【おいしい食事を食べる】

昨日の夜は

豚肉軟骨甘煮

今日の朝は

久々吉野家の牛カルビ定食