不動産投資入門 税金を考慮に入れる

不動産投資の

最終的目的が

手元の収入を増やすことなら


その実際の額は

利益から

税金を差し引いた額ということになる


単純に

キャッシュフローだけを考えると

総収入

に空室率を考慮した数字

ここから運営費を引いた

NOIから

銀行の取分

ADSを差し引いた額が

自分の手元残り

税引き前キャッシュフローということになるが


では税額はどう計算するか？


まず総収入から

空室率を考慮した数字

さらに

そこから

運営費を差し引いた数字

ここまでは変わらない


課税所得は

このNOIから

ADS（銀行の取分）

のうち

利息分だけを利益から差し引く


そして次に

減価償却費

これは

建物代を毎年損金として少しずつ減らしていく

原則として

定額法で

例えば

木造なら20年つまり　

建物代が20百万円なら

毎年百万円が

損金として課税所得から差し引かれる



【まとめると】

課税所得=NOI-利息-減価償却となる

減価償却は

名目上の費用なので

多ければ多いほど

課税所得は減り

結果的に税額が減少する


※契約時　建物代を増やしてもらうことができるなら

目いっぱい増やしてもらうことで

税金の面でメリットがある



例

　総潜在収入（GPI）　696､000円（58000円×12か月）
　実行総収入（EGI)　661､200円（空室率を5％と見込む）
△運用費用（OPEX)　168,､177円
　純営業収益（NOI）493,023円　①
　元利返済額（ADS)　343､077円
　税引き前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ　　149､946☆

△ローン利息　　　　163,462（35年　1.875％　元利均等）②
△減価償却費　　　　　64,680③

　課税所得　　　　　264,000（①-②-③　千円以下切り捨て）　

税率を23.48％と仮定（税額は他の収入と合算のため人により異なる）

納税額　　　　　　61,900円※


税引き後のキャッシュフロー　88,046（☆-※）となる



実際の手元残りを時々チェックすることで

投資の本質に近づく


【おまけ】

くつひもがほどけてめんどう

なので

ゴム靴紐というのを購入してみた

靴ひものかわりにゴムのバンドをつかうというもの

今から楽しみ


【おいしい食事を食べる】

昨日の夜は

ジャージャー麺

今日の朝は

トムヤムクン

昨日の昼は

餃子だったと思う


健康的な食事で体を磨く