2019年5月29日水曜日
交渉術の基本 ローボール戦略
自分の
わがままを通すためには
かならずしも
だだをこねるだけ
というわけではない
大人になったら
自分の思い通りやるための方法がある
それが
交渉術
その中の基本にローボール戦略というものがある
つまり
最初に簡単なイエスを引き出す
目的は別にある
誰でも
「イエス」といってしまう
質問
例えば
「今日はいい天気ですね」
「イエス」
そして次に
上着を脱いでもいいですか？
「イエス」
薬を飲みたいのでお水をいただいてもいいですか？
「イエス」
相談があるので聞いてもらえますか？
「イエス」
1割ほど値引きしてもらえますか？
「え・・・」
せめて消費税分だけでも
「…イエス」
とこんな感じか？
つまり
最初から結論のお願いをしない
徐々徐々に
相手の様子を見ながら
少しずつ要求の水準をあげていく
こんな方法がある
そういえば
誰だったかな？
ガクトだったかな
言っていたのは
「子供は不自由
大人は自由
なぜなら
大人は
交渉する方法を知っているから」
大事なのは
めんどくさがらないこと
交渉すれば
自由が広がり
めんどくさがると
不自由になる
だめもとでも言ってみる
【おまけ】
トランプが
護衛艦加賀に
加賀といえば
あの
太平洋戦争の戦局の転換点になった
ミッドウェイ大戦で沈んだ
空母
と同じ名前
将来
護衛艦 加賀は
空母になってステルス爆撃機Ｆ35をのせるという
アメリカ属国を続けるのか
富国強兵 自主独立 アメリカと対等な協力関係なのか
自民党はどの方向に進もうとしているのだろうか？
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
余った食材に
鷹の爪
ニンニク
などがありリッチな鍋に
これだけうまくてこれだけ簡単だと
コレばかりになってしまう
しかも
栄養満点
最高
今日の朝は
トムヤムクンをきらしていたので
どん兵衛天ぷらうどん
昨日の昼は
そうめんとごはん
楽しい食事！！
2019年5月28日火曜日
物件購入の時消費税に注意する！！
投資物件を購入するとき
税込み価格で表示されていることが多いが
トータルのｷｬｯｼｭﾌﾛｰを計算するとき
建物代の割合は
消費税の額でわかる
現在の税率が8％なので
もし
消費税額が
100万円なら
建物代は
100万円÷0.08=1250万円
もし木造なら
20年で減価償却するので
毎年の減価償却の額は
1250万円÷20年=62.5万円
この金額は
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ的には
支出がないが
税額計算上
経費となる
税率が仮に30％なら
62.5万円×30％=18.75万円キャッシュベースで収入が増える
単純に
計算上のことで
これだけ変わってくる
購入時
もし
建物代の割合を増やしてもらう交渉ができれば
それだけでお得になる
簿価はできるだけ少なくなった方が得だという事
つまり
同じ物件なら
土地建物で建物代の割合が多い方がいい
しかし
注意しなければならないのは
上記の問題は税額計算上の話で
実務的には
建物の割合は少ない方が
修繕ｺｽﾄが小さくなり
長期的に
安定経営となる
あくまでも
書面上の話なので注意が必要です
【おまけ】
ついに
久々に
プリンターを新しく購入
さすがに今のプリンターは
色むらが多くなってきたので変え時
今回は
複合機のハイスペックもでる
しかも
スタイリッシュな
キャノンのプリンターにした
インク代を考えると
いいものを買った方が得なはず
【おいしいものを食べる】
昨日の夜は
とりなべ
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
ステーキ
でもひれ
健康的な食事
2019年5月27日月曜日
自宅選びに決着！！
ずーっと
考え続けてきた
自宅
昨日
現地にて
申込書に調印
契約は6月3日
それにしても長くかかったが
結果的に
変に妥協しなくてよかった
場所は
逗子鎌倉ハイランド
の中
逗子を中心に候補を選んでいて
駅近くで
久木小学校学区の中となると
なかなか
これという物件がなく
しかも
マンションとなると高額
個人的には
やはり目線が通るところに住みたい
となると
逗子の中では
少し高台になっている
駅からはバス便で10分ほどのハイランドしかない
ﾌﾟﾗﾝに関しては
色々見ているうちに思ったのは
駐車場がすっきりしている家がいいということ
単に場所があるだけでなく
駐車の出し入れがしやすい
前面がすべて駐車場になっている物件
そんなに簡単に出てこないだろうと思っていたが
先週見に行くと
イメージ通りの物件が
前面道路にそって7Ｍの
間口がすべて駐車スペース
（軽を含めて 無理すれば3台停まる）
一階がリビングで
少し
周りの家が気になるが
でもメリットとしては
狭いがに庭があるということ
しかも芝生が張ってある
手入れは大変そうだが
これならバーベキューも楽しめる
ようやく合格点の物件を見つけた
申し込んでからわかったのだが
この建物は長期優良住宅だという
これはラッキー
引渡しは来月半ばを予定
いよいよ
逗子生活2.0が始まる
【おまけ】
しかし熱い
どうなってる
夏じゃないか
夏だ間違いなく
まだ5月なのに
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
うなぎ
今日の朝は
トムヤムクン
きのうの昼は実家で
ごはんにすじこ
2019年5月23日木曜日
道路について調査 物件を購入する！！
道路が私道である場合
それは自由に処分できる
でも
その道路が建築基準法道路の場合
他の建物
に損害がでるため
は廃道には制限がかかる
昨日
金曜日契約する予定の
代田橋のｱﾊﾟｰﾄの
道路
が私道ということで
少々不安だったので
杉並区役所まで
道路を調査しに行ってきた
道路を管理しているのは
区役所西館4階にある
土木監理課道路台帳係
杉並区役所は
丸ノ内線
南阿佐ヶ谷駅から徒歩一分の好立地
4階の土木課に行くと
道路台帳閲覧申込書に記入する場所があり
それを記入すると
係りの女性が丁寧に
パソコンの前に案内してくれて
和泉1丁目32-11の道路
を調べてくれた
「私道で2項道路」
らしい
せっかく来たので
証明書などは出ないかと
とお願いしたら
パソコンで調べるみたい
まあこれで一安心
2項道路ということで廃道は制限され
建築確認には問題はない
問題があるとすれば
建築時の掘削などだが
これはお互い様で
尚、覚書もあるのでこれも問題なし
よかった
これで安心して明日の契約に臨める！！
【おまけ】
最近天気がいい
とても気持ちがいい
昨日は阿佐ヶ谷に行ってきたが
なんだかとても
いいところ
並木があって
道路も歩きやすく
最高
そのあとセミナーは御茶ノ水
ここはここで
学生の街なのか
オフィス街なのか
おいしそうなラーメン屋が多く並んでいて
楽しそう
東京に行くのはいろいろ発見があって楽しい
不動産コンサルマスターとってよかった！！
【おいしいものを食べる】
昨日の夜は
とりなべ+そば
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
つけ麺味玉（阿佐ヶ谷で）
最高の天気最高の一日
2019年5月22日水曜日
建物購入時は 道路に注意！！
投資物件を買うときも
自宅や
自分の会社の建物を買うときも
ついつい
その立地や
建物のグレードに目が行きがちだが
先々を考えると
道路という要素は大切
建築確認を取得するには
建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要がある
前面にある道路が建築基準法上の道路かどうかが大切
今回購入予定の代田橋のｱﾊﾟｰﾄも
場所、建物グレードほぼ申し分なし分と
満足していたが
よく確認すると
前面道路が私道
一見普通の道路のように見えるが
実際は
大抵
今回の場合
道路部分を一人の地主が所有しているわけではなく
それぞれの土地の所有者が
道路部分を自分の土地の中から一部切り取って使用している
普通は
市や区が買取り公道になるものだが
過去何らかの経緯で
私道のまま残ってしまったに違いない
建築確認が取得できているところを見ると
いわゆる２項道路ということで
建築確認上の道路になっているが
私道なので
将来建て替えなどのとき掘削や道路使用
で
道路所有者に承認をもらう必要がある
幸い今回の土地はすでに覚書があり
通行
建替え時の使用等には別途の負担なく問題なく使用できるようだが
注意しないと将来のトラブルになる
疑問があれば役所で調べるのも一つの手
【おまけ】
世界史が面白い
ユーチューブでいろんな人が
予備校の講義などを投稿しているので
毎日聞いていると
だんだん理解できるようになってくる
世界史の面白いのは
人間ドラマだということ
決定的な瞬間に
その人の性格がでるあたり
下手な小説より面白い
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
春雨の麻婆というか
ビビンバのようなもの
そしてうどん
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
豚の焼肉
うまい
夜のごはん（炭水化物）の量を減らしてみようかな？
2019年5月21日火曜日
投資ｱﾊﾟｰﾄを検討中！！
今年になり
木造アパートへの
投資を考えていて
いよいよ
まあまあな物件が出てきた
京王線代田橋から10分
地下鉄丸ノ内線方南町から11分
環七の外側少し入ったところ
ワンルーム11室で
木造でめずらしいことに
4階建て
近隣商業という事もあって
耐火建物
早速 金曜日に見学
代田橋の駅周辺は
すごく魅力的なエリア
古い街にありがちな
小さなお店が
密集して路地を形成
一杯飲み屋あり
ラーメン屋あり
クリーニング屋あり
100円ショップあり
一人暮らしに最適な環境
駅前の歩道今日を渡り
環七沿いを少し歩き
商店街をくぐり
現地へ
周辺は
新し建物が多くスッキリとしていた
隣の建物は同時に開発されたＲＣのワンルーム
ＲＣ分家賃が1万円ほどたかく設定されてる
ので
うちで検討している
木造ワンルームはそれだけでも割安感を感じられるのでは
と想像をめぐらす
近いうちに契約の予定
すでに
満室稼働しているので
すぐに戦力になる予定！！
【おまけ】
久々の雨
駅間で
これまた久々に女房に送ってもらい
おかげで
6時50分の電車にのれて
7時30分には出勤
今日は一日雨になりそう
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべとうどん
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
カレイの煮つけ
ウーンヘルシー
2019年5月20日月曜日
自宅購入！！？
ずっと
さがしていて
なかなか
見つからなかった
自宅用の物件
日曜日
逗子鎌倉ハイランドの中にある
西友の近くにある
建売を見学
前面道路が平らで（ハイランドでは平らな道は少ない）
駐車場が前面道路にそって2台分
合理的で好きな設計の物件
リビング正面に前の家がせまっていて
少々圧迫感があり
（1階じゃなくて2階にリビングがあれば）
もっとよかったのに
でも
西側隣地側のサッシがすりガラスになっているが
そこを開けてみると
隣地の庭越しに山が見えて
なかなか
眺望が広がる
しいていうと
玄関上の吹抜け？
これは必要かと思うほど
立派な吹抜け玄関
ここをもう少し工夫したらよかったのにと思うが
概ね合格点
何軒も探しているので
この辺が決め時かもというところ
駐車場が止めやすいのが気に入っている
【おまけ】
不動産物件を金曜日見学
東京は遠いと思っていたが
高速を使ってみると
そんなにおっくうでもない
午後だけで充分見学することができた
活動範囲が広がるのはとてもいいこと
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
夢庵で
うなぎ
これは最高
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は？
やきそば
酒も食事も少しずつ減らしていく
2019年5月17日金曜日
ＣＦネッツ 不動産コンサルタントセミナー 行ってきました。
昨日とおととい
14日と15日
ＣＦﾈｯﾂの
不動産コンサルタント養成講座に
参加
去年も参加したが
今回は2巡目
一緒に参加してる
佐賀からきている親子も
2巡目の参加
つまり
この講座は
ＣＦﾈｯﾂの新入社員の研修も兼ねているので
外部からの参加は
初参加はなく2度目のなれたメンツ
それでも
皆真面目に
勉強をしっかりと2日間
今回の内容は
プロパティマネジメントの実務
プロパティマネジメントとは
オーナーに変わり
物件を運営すること
つまり
貴族にかわり
領国を経営する武士のようなもの
一日目は実際の物件を見学
二日目はその物件の広告作成を中心に
ＰＭ業務のコツを伝授してもらった
前回と重なっている部分もあるが
ほとんどは新鮮な内容で
参加した甲斐があり充実した研修でした
次回は6月
今度は
オンサイトマネジメント
実際の建物の維持管理と
入居している顧客のクレーム対応について学びます
【おまけ】
うっかりしていて
ＰＣの電源アダプターを
研修の宿泊先に忘れてきてしまった
電話して取りに行ってこないと
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
餃子と鳥なべ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
トンテキ
やーごちそうごちそう
2019年5月14日火曜日
いよいよ転換点？
ＮＹのダウが
中国製品のアメリカ本国への関税
最高25％に引き上げの
ニュースを
うけ
600ドル以上下落
さらに昨日は
日本の景気判断が6年ぶりに悪化
と今日の日経平均はどうなるんだという
状態
こんな
状況で
今朝さらに
会社への通勤途中
ガード下の
横断歩道で
女子高生がぶつかってきて
持っていた
コーヒーがこぼれ
シャツにかかってしまった
なんか言うかなと思っていたら
なんとなくこちらを振り向いたが
そのまま無言で歩いて行っていってしまった
えっ
最近の子は行儀がいい子か多いように思っていたが
いよいよ
心もすさみ始めたのか？
と感じてしまった
いよいよ世の中は転換点なのだろうか？
となるとこれはチャンス
シャツは汚れても
ﾌﾞﾛｸﾞのネタになる
何事も考え方次第！！
【おまけ】
会社の
観葉植物
弱っていたが
社員が
気を使って
大きいはちに
栄養一杯の土を入れ替え
上変えてくれた
きっと
元気になる
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
餃子
2019年5月13日月曜日
世の中は勉強ブーム？
今日
朝
電車にのっていると
向かい側に座っていた
女子高生が
漢字の参考書を取り出し
集中して熱心に勉強
感心していると
その隣に座っていた
どうみても60過ぎのおじさん
ビニール袋の中から
何を取り出すか見ていると
なんと
ボロボロになった
数Ⅰ+Ａ
と書いてある参考書
何故
なぜ
数Ⅰ？
仕事に生かすなら
資格の勉強というならわかるが
どうするつもり？
センター試験でも受けるのか？
それとも
趣味か？
（それにしてもボロボロでなくてもいいのに？）
これも世の中の変化
ギリシャでは
平和になったときの暇つぶしとして
数学が人気だったというが
そういう時代になったのだろうか？
【おまけ】
徳川三代
葵をすべて
みてみた
客観的に見ると
戦乱の時期は苦労は多いが
理不尽であることが少なく
快活
でも平和になると
理不尽の中で不遇の境遇で苦しむ人も増えてくる
何が何だか？
【おいしいものを食べる】
昨日の夜は
鍋焼きうどん
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
たこ焼き
とチャーハン
最近の冷凍はうまい
最高の週末でした
2019年5月10日金曜日
横須賀で建売！！
昨日
事務所で仕事をしていると
ひょっこり
昔
仲介
で
うちの
建売などを販売してもらっていた
方が来社
しばらく顔を見なかったが
話を聞くと
東京で
仕事をしていて
最近
横須賀に戻ってきたらしい
で
なんで来たかといえば
うちに
建売の建築をやってもらいたい
という話
現在うちは他社の建売の建築はやっていないと
丁重にお断りしたが
人によっては見えかたが違うようで
いまから横須賀で建売をやるという
東京では物件が仕入れられないとか
感覚的に言えば
横須賀は人口が減っていて
建物代と土地代を考えると
成長産業とはいいがたい
感覚は見る方向によって違うものだと
うなってしまった
【おまけ】
ﾋﾞﾙのテナントに入ってもらっている
整体のお店が昨日更新
「いいところを借りさせてもらって」
とちょっとうれしい言葉をもらった
2019年5月9日木曜日
徳川三代 葵 を見る
ゴールデンウィークに
中部日本を旅行して
最終日に見学したのが
関ケ原
だだっ広い
野原に
周りに小高い山が
「あーここで合戦が行われたのか」
と現場をみて
リアリティを感じた
戦いの様子はどうだったのか
と気になり
ＹｏｕＴｕｂｅで
「関ケ原」と検索すると
出てきたのは
20年前近くだと思うが
ＮＨＫ大河で
放送していた
徳川三代 葵
津川雅彦が家康で
西田敏行が秀忠という豪華キャスト
内容をみてますます
興味がひかれてしまった
ドラマにありがちなフィクションではなく
史実に基づいて
物語が展開する
父と子の葛藤や
権力を握るための苦労
そして握った後の苦労
関ケ原で負けた方も大変だが
勝った方も
特に天下をとったあとの苦労も
大変だったことがわかる
特に
史実から得られる教訓は非常に深い
人間について考えさせられるドラマ
おすすめです
【おまけ】
アメリカが関税を引き上げる
貿易摩擦
世界経済停滞の原因
しかし
最近
読んだ本によると
国民全体の所得を考えると
ある程度
関税をかけることも一つの手であることがわかり
ﾄﾗﾝﾌﾟも
決して
無謀に決断しているわけではないことがわかる
日本はここから教訓を得られるか
とにかく
正確な情報を得る努力を怠ってはいけない
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
お寿司にぎり一人前+さしみ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
混ぜご飯
2019年5月8日水曜日
オリラジ中田の世界史？
人のやらないことをやる
競争が少ないところで勝負する
というが
なかなか
それを実践できる人はいない
そんな中で
オリラジの中田
幸福洗脳というブランドに続き
ユーチューバーに
それも
やっている内容が勉強
その中でも
世界史の
動画は秀逸
ますます
ネタや舞台からは
離れるが
それでも
面白ければいい
自分の強みを生かして
だれもやろうとしない商品を並べる
まさに
これが王道ではないか！！
【おまけ】
昨日
娘が
ふざけているので
おしりをたたいてみた
少々
力が入りすぎて
そのあと
妻に怒られるのなんの
でも
かまってあげることが
大事だと思うんだがなー
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
そばめし
と とり鍋
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
とんかつ
おいしく食べれて幸せ
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