2019年7月31日水曜日
エリアマネジメントという考え方
街おこし
地域活性化
がブームだが
その一手法として
「エリアマネジメント」という考え方がある
昨日
その
「エリアマネジメント」について
不動産コンサルタント講座で
話を聞いてきました。
今回の講師は
栗原智己氏
森ビルで
六本木ヒルズなどの
エリアマネジメントを担当
その後独立して
ＱＵＯＬという
エリアマネジメントのｺﾝｻﾙをやっている
エリアマネジメントというのは
定義からいうと
地域における
両校な環境や
地域の価値を維持向上させるために
住民
事業主
地権者等による主体的な取り組み
ということ
なんだかわからないが
地域に住んでいる人や
商店街
そこを開発したデベベロッパーなどが
その地域を活性化させるためん
各種のイベントを展開するということらしい
分かりやすく言うと
森ビルであれば
六本木ヒルズなどに
イベント広場をつくり
そこで各種のイベントをやり
そこで働く人
そこを訪れる人
などの交流をうながし
地域に対する魅力を作り上げる
森ビルなど大規模なデベロッパーになると
商業ビル
高層マンション
文化施設、複合施設など
の管理者という立場から
その場でイベントを展開し
森ビル自体の開発事業をブランド化している
○○ヒルズとは
そういう
不動産とエリアマネジメントを融合した取り組みの
ブランド名だということ
エリアマネジメントの考え方は
決して大規模な開発のものだけでなく
地域を限定すれば
様々な取り組みが可能
管理者という立場から
デベロッパーという立場から
維持管理だけでなく
積極的な価値創造をする時代になっている
【おまけ】
いよいよ
新居が稼働
今日は最後に
前の家をみんなで掃除する予定
【おいしいものを食べる】
昨日の夜は
ｾﾌﾞﾝｲﾚﾌﾞﾝの
マーボ―豆腐チャーハン
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は家系ラーメン
麺を残してしまった
マグネシウム効果かな？
2019年7月30日火曜日
引越しは考えないとえらいことになる！！
昨日は
人生最初の
ちゃんとした引越し
以前東京に勤めていたとき
2回ほど
引越しをしたことがあるが
それは
一人暮らしで
荷物もあまりないので
それほど大変ではなかったが
今回は
4人家族の荷物を
一斉に引越しとなり
てんてこまい
引越し業者は
アート引越センター
と
引越しのさかい
の二社に
見積を依頼
価格は
1日
トラック一台2往復
で
13万円と
価格は同じだったが
家電を運ぶのもｻｰﾋﾞｽしてくれるということで
引越しのさかいに決定
当日は
8時半から
引越しがはじまる
自分は一旦会社に出社したが
どうやらパニック状態らしく
急きょ仕事を切り上げ
自宅にもどる
現場は
すごいことになっていた
どんどん運び出される
荷物の横で
荷造りがまだだったので
手あたり次第に
段ボールに詰め込む
ガムーテープが足りなくなり
急いでコンビニに
（こういう時はコンビニが助かる）
そして
ちゃんと見積もったはずなのに
段ボールが足りなくなり
アルバイトのお兄ちゃんに頼んで
何枚か古い段ボールをわけてもらった
（通常は段ボールの数が作業量を規定しているようで
古い段ボールを使ってはいけないらしかったのだが
優しいお兄ちゃんでたすかった）
ひとしきり
家具が運び終わると
第一陣が出発
新しい家に先回りして
家を開けスタンバイ
手際がいいので
あっという間に
養生をして作業が開始
引越しの仕事は休みがない
ようやくここで落ち着いてきたので
一旦 会社に戻る
夜 帰宅（古い家）してみると
なんとまだ荷物が
置き場所がないのでそこで作業が終わったらしい
月末には引渡しをしなければならないので
そこから
廃棄する家具を搬出
軽自動車で
荷物の運送を2往復して
やっと
あとは小さなゴミだけになった
引越しは考えてやらないと大変なことになる
というより
日ごろから
いらないものを廃棄して
整理整頓する習慣をつけとくのが一番と
思った
【おまけ】
逗子の自転車の駐輪場を借りようと
おもったら
なんと
定期使用は
数か月待ちとの話
しばらくは
一日使用で待たないといけない
絶対量が不足しているみたいだ
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
コンビニで購入した
冷やし中華ミニ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
ちらし寿司
うまい
最高！！
2019年7月26日金曜日
ブログっって意外な人に見られている？
昨日は
横浜銀行の
春の懇親会
セントラルホテルで
午後5時30分から
落語家さんによる
創作落語
「三浦半島の観光地」と
6時30分から懇親会
久々の人と話ができ楽しく過ごすことができた
お酒も少し入ったので
横須賀中央で飲むと
よく立ち寄る
スナックへ
行ってみた
カラオケを一曲歌い
1980年代の曲で選んだら
「ハッとしてグー」という田原俊彦のデビュー曲を
普段は歌わないので
歌ってみたり
し、
さらに
今自分の中でもやもやしている
「吉本騒動」に対する考え方を
ママさんに聞いてもらったりして
小一時間ほど過ごし
返ろうと
一旦トイレに入る
トイレの中から誰かが
お店に来た様子
トイレをでて
見てみると
どこかで見た顔
あー
若てで有望な市会議員の先生
寄っていたのも手伝って
「あ、日本一さわやかな市会議員ですね」
と声をかけてしまった。
すると「どこかで会ったことが？」
といわれる
そういえば
「小泉進次郎議員の集まりでお目にかかったことがあるかもしれません」
というと
「思い出した たしか、
市長選挙のときの応援演説のでのぼくのことを
ブログに書いてもらった方ですよね…」
と言われた
もう2年以上まえに
市長選の応援会で
壇上で演説をしたその議員のことをブログに書いたことが
あった
えー
怖いと思った
ほぼ誰も読んでいないと思っていたこのブログ
まさか読んでいる人がいるとは
下手なことは書けない！！
【おまけ】
昨日は
久々
飲んだ後
逗子の家系に
率直の感想は
またしても
二郎系のコストパフォーマンスに感心してしまった
もう二郎系から離れられない
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
立食でのおつまみと
そのあとに食べたラーメン
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
とんかつと冷やしうどん
今日新居に泊まる楽しみ
2019年7月25日木曜日
部屋数は本当に必要？
賃貸の
サイトを見ると
どうしても最初の段階で
絞り込みで選ぶのが
その部屋数
1ＬＤＫ
2ＬＤＫ
3ＬＤＫ
4ＬＤＫ
まど
でも本当に部屋数が必要が考えてみる必要がある
3ＬＤＫは
元々
4人家族にとってふさわしい間取り
現在
単身者の世帯が増加していることを考えると
もっと
一人暮らしにとって
快適な間取りがあるはず
寝室は1つ必要だとしても
広めの1ＬＤＫが
快適に暮らせる
でも
ただ広いだけでは
なんだか落ち着かない
そこで
区切らずに部屋を区切るアイデア
をご紹介
①壁をつかう
天井から床までの壁ではなく
1）腰壁
低い壁で上が開いている
※腰壁もその高さで
空間に与える影響が違う
完全に目線を遮り雰囲気だけ伝えるか
立った時に見える高さか
などなど
2）袖壁
垂直方向に少しだけ出す
ｷｯﾁﾝで見せたくないものを隠すなど
3）下がり壁
天井が壁から少し下がっているだけで
空間の区切りがっ感じられる
② 床の段差を変える
同じ空間でも段差をつけることで
違う空間に
③天井の高さを変える
天井を少し低くするだけで
特別感がでる
④壁紙などで変化を加える
素材が違うだけで空間に区別をもたらすことができる
⑤家具で区切る
ソファーや収納を腰壁代わりにする
空間はできれば目線を通したい
でも落ち着いた空間にするには
区切りをつけたい
やり方はいろいろ
区切る大きさは
6畳、8畳、4.5畳などで区切ると
空間として使い勝手がいい
工夫次第で生活は豊かになる
【おまけ】
水曜日は
神豚は
お休み
昨日 立ち寄ったが
休みで仕方なくとなりの
花月に
比べてみて
あらためて
神豚のパフォーマンスのすごさが分かった
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
花月のラーメン
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
とんかつ
昨日は
なかなかボリューミー
でも体重少し減っていた
2019年7月23日火曜日
家族信託という選択肢
先日の
ビジネスセミナーで
最近話題の
家族信託について
勉強してきたので
お知らせいたします。
財産の管理は
なかなか
骨の折れる仕事
社会全体が
高齢化が進むと
将来的に
判断や
管理などに支障ができる可能性が
高齢になった両親などが
痴ほうなどのために
判断ができなくなったとき
いままでは
後見制度という仕組みが主に使われてきた
しかし
後見制度は
縛りがつよく
資産の管理が柔軟にできなくなってしまう可能性が
そこでもう一つの選択肢として出てきたのが
家族信託
つまり
不動産などの財産を
その不動産を管理運営する権利と
その不動産からの収益を受け取る権利（受益権）
に分割して
正常な判断、意思の表示ができるうちに
その財産の管理をする権利だけを
自分の信頼できる家族に
委託（信託）するという制度
この制度のいいところは
委託した本人（委託者）
が
その契約で示した目的の範囲内であれば
管理する権利を信託された人（受託者）
は自由に処分運営でき
柔軟に対応できるだけでなく
手続き的にもシンプル
この家族信託の問題は
委託者（財産を持っている本人）が
痴ほうなどにより正常な判断ができなくなってしまってからでは
使うことができないということ
もし心配であれば
早めに契約する必要がある
財産の収益を受け取る権利（受益権）は
自由に譲渡することができ
（もちろん 当面は委託者本人を受益者とすることもできる）
その受益権を相続する順位も信託契約の中に折り込むことが
できるので
より
委託者の意思を反映しやすい
まだまだ専門家が少なく運営の際は手間層うこともありそうだが
信託銀行を使った信託と並行して
この家族信託という制度も利用を考えてみてはいかがでしょうか？
【おまけ】
吉本興業の社長の
記者会見
本当に
大企業の社長なのかという印象を持った
この期におよんでも
反社会的勢力から
金品をもらったことを問題にしているが
仕事をして報酬をもらうのは当然で
仕事の先が
調査不足でたまたま
反社会勢力だったということが問題どという
ように整理しないといつまでも解決しない
社長は
芸人と同じレベルで喧嘩していると
危機管理に対応できない
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
うにめしと エボ鯛
最高においしい楽しい毎日
2019年7月22日月曜日
なんだか不可解？
雨上がり
決死隊
宮迫と
ロンドンブーツ
亮の
記者会見を見たが
なんだかとっても不可解
まず
この二人がやったことは
5年前に闇営業をして
お金をうけとり
写真週刊誌で問題になったので
保身のためにお金を受け取ってないといい
その後
やはり記者会見を開き正直に説明したいと思っただけ
なのに
あれだけ活躍していた2人が
会社をやめることになるとは
不思議としか言いようがない
宮迫は
会社に
「お金をもらっていない」という説明をしていたが
ダウンタウンの松本が言うように
状況をみて
「お金を受け取っていないとう説明は
世間が納得してくれない」
まさにその通りで
これは
会社も分かって当然の話
「お金を受け取っていない」
という説明は通用しないという感覚を持つのが当然で
調査必要と考えるべきで
それだけ考慮した後に
世間への発表を考慮すべきなのは当然
となると
宮迫が
うそでごまかせると
甘い見通しを持ったと同じように
会社も
うそでごまかせると
甘い見通しを持っていたという事なのか
世間ずれしているのかということになる
もう一つ考えられるとすれば
会社側もなんらかの後ろめたい部分があるのかということ
会社も調べられると何か出てきてしまうのか
と疑わざるを得ない
しかし
後手後手で最悪の事態を招いた
今回の対応
これだけ情報が
氾濫している世の中では
問題が起こったときは
最悪の事態を未然にふせぐためにも
必要以上に正直に
事実を明らかにする必要がある
そんな世の中だ
【おまけ】
引越しが迫っているが
なかなか思うようにならない
26日に初めて寝てみる
予定
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
うなぎ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
ウナギの残り
2019年7月19日金曜日
裁判所見学のすすめ
裁判所の見学というと
敷居が高そうだが
実際は気軽に見学できる
そして
そこには
世の中の縮図がある
先日
ビジネスセミナーで
東京地裁を見学
以前から裁判には興味があったが
なかなか
そのチャンスはないもの
だから
去年に続き
今回このセミナーは２回目
実際いってみると
意外に簡単に
傍聴ができる
まず入り口は
皇居の桜田門の向かい側
入り口を入ると
手荷物検査
なんと
登録や名前の記載さえ必要ないのだ
そして
正面に
パソコンのモニター
がそこで
今日行われる
裁判の情報を見ることができる
4階～８階が法廷になっているので
自由に移動して見学ができる
裁判は
８割は民事裁判
そして残りの２割が刑事裁判
窃盗事件や
最近はやりのオレオレ詐欺の事件
銃刀法の所持や
強制わいせつなど
ひごろ
ニュースではよく聞く単語だが
その犯人が目の前に現れ
実際に答弁をしたりする
傍聴席には
近所の高校生なども
授業の一部として見学していたり
小学生らしき子供もいたので
年齢制限もないのかもしれない
面白いのが
途中退席が自由だということ
興味がなければ
退席し
別の裁判に移ることもできる
偏見かもしれないが
事件の内容に
あったような被告が
出てくるので
ちょっとした演劇を見ているような気にもなる
しかし
これは事実なので
身につまされる話も
人生の勉強
社会の勉強として
一度
見学してみてはいかがでしょうか？
【おまけ】
不動産の勉強で
東京の地理をすこし勉強したおかげで
地名の情報が
ビュンビュン頭に入ってくる
学校で勉強する以外の勉強も
必要なものがある
それはそれで
自分で補わないと
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜はとりなべ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
おさかなの洋風フライ
エアコン設置完了！！
今月末引越し予定の
新居に
エアコンの設置が完了
リビング18畳に設置されたのは
パナソニックのエオリア
Ｘシリーズ
見て驚くのは
その大きさ
幅×高さは通常の799㎜×295㎜だが
その手前への飛び出しが385㎜
早速使ってみると
風向を決める
羽が
カッコよく動き
部屋全体が風邪でつつまれる
エアコンが新時代に入った実感を感じた
風が部屋の空気をかき回し
一瞬で快適な状態になる
昔のエアコンが
風力が今一つで
なかなか涼しくならなかったが
明らかに一段進歩した感じ
運転を停止すると
早速
ロボットが掃除をしている様子
なんだか見ているだけで楽しい
そして
リビング横の和室には
ダイキンのリソラを設置
このエアコンガ
スタイリッシュ
美しいの一言
さらに
動き出しが
非常に気持ちいい
前面のカバーが
上方に移動して
したから吹き出し口が出てくる
使っていないときはすっきりとおさまる
これも気持ちいい
じっくり選んだ甲斐があったというもの・・・
【おまけ】
二郎ラーメンがうますぎる
どんどんはまる感じ
さらに注文するときの
「ニンニク入れますか？」
というｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝがたまらない
この緊張感と
豪快なラーメン
元気になってしまった
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
カレーライス
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
アーモンド・・・
2019年7月18日木曜日
相続に関する注意事項
ビジネスセミナー
2日目は
債権回収について勉強した
講師は
家賃回収の
プロ
それが
ＣＦネッツの
片岡さん
実は
テレビでも結構有名
まず回収の方法は
２段階になる
まず
努力
つまり
地上戦ともいうべき
電話と訪問
次に考えられるのが法的手続き
裁判に訴えて
債権名義を取得
実はここで注意が必要
相続放棄をしないと
マイナスの財産に追われる可能性がある
という仕組みらしい
例えば
Ａさんが
滞納家賃200万円を残して死亡
その後
その弟のＢさんが
死亡届を出していた
家賃回収としては
連帯保証人といいたいところだが
この場合連帯保証人のＣさんはすでに自己破産をしており
債務を弁済する必要がない
そこで
相続放棄をしていない義理の弟のＢさんに
債務の追求が
相続放棄とは
相続が発生した際
プラスの財産も
マイナスの財産も
欲しくない
という人が
相続の事実を知ってから
3カ月以内に届け出をだすというもの
これをしていないために
まったく心当たりのない
請求が来る可能性があるということ
法律は知らないで大変な目にあうことがある
となると
日ごろから法律を相談できる知人を持つことが大事になる
2019年7月12日金曜日
マンションは管理を買う
マンションは管理を買う
この言葉は
不動産購入の基本中の基本
とかく
物件の場所や
間取りなどに気が行きがち
ではあるが
不動産の基本中の基本は
物件の維持管理
先日
久々に
自社で所有していた
区分のタワーマンションを見てきた
横浜に2つ物件を所有していて
一棟は
2003年に竣工したもの
行ってみて
その管理の行き届きぶりに
びっくり
10年以上来ていなかったが
庭といい
共用部といい
ほぼ
竣工当時のまま
いやむしろきれいなくらい
そして
掃除にきていた
女性の方も丁寧に対応していただき
すばらしい管理が行われていることを感じ
たても安心した
マンションの基本は管理で
アメリカでは
管理の良しあしが物件の価格を左右しているという
日本ではまだ
物件の概要の中で管理の価値はあまり高く評価されていない
しかし
時間がたつとその違いがはっきりしてくる
これも研究の価値がある
【おまけ】
朝から雨
雨の中自転車
幸いこさめだったので
それほど濡れなかったが
暑くなるのも大変だが
しかし雨が多い
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
少し飽きてきた
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
焼きそば
2019年7月11日木曜日
デュアル生活は広まるか？
昨日
勉強会で
教えてもらった
新しい話題
それは
「デュアラー」
リクルートで
取材して
今年の
住宅のトレンドとして紹介していたもの
「デュアラー」とは
2拠点生活のこと
都心と田舎
趣味と仕事
仕事と子育て
など
目的に応じ住む場所を変える
拠点を二つ持つ人のこと
言われてみると
心当たりがある
横須賀にいると
すぐ東京なので
あまり移動することは少ないが
2年前に参加したビジネスセミナーに
参加していた人達は
地方なので
むしろ
普段から
地元と東京
などかなり頻繁に
長距離移動している
そういえば自分も
東京で働いているとき
平日は東京に泊まり
週末横須賀にもどってきて
ラグビースクールにラグビーのラグビーのクラブチームと
ラグビー漬けの生活送っていた
かんがえてみると
とても充実していたので
このデュアラーという考え方は
生活を活性化する
とても面白いアイデアなのではと
思う
経済が閉塞感があるのは
新たな需要が生まれないから
だから
どんな人でも
2拠点持ち
人生を
2倍楽しむようになると
経済も活性化するのでは
うちの会社でも今後のテーマとして
有力な候補になる
研究の価値あり
【おまけ】
昨日は鎌倉の花火
長女は友達に誘われて見に行ってきたみたい
引率してくれたのは
長女の友達のお父さんで
自分のラグビー部の後輩
ありがとうございます
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべに
ケンタ
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
そうめん
と明太子ごはん
最高な一日楽しい食事
2019年7月9日火曜日
タワーマンションはまだ節税に有効？
一時期ブームになった
タワーマンションを使った節税
あまりの
効果に
固定資産税評価の見直しが行われ
沈静化したようだが
実際は？
いまだにかなり効果がある
というのも
マンションの評価の内訳というのは
土地代
通常持ち分の割合
基本的に専有面積により土地の持ち分を
分配する
この分け方は
シンプルであまり文句のつけようがないので
そのまま
つまり
固定資産税評価が修正されたといっても
土地の評価部分は
従来と同じで
数字は変化していない
さらに
建物の評価だが
これも
低層階と
高層階の
差は
最大でも20％程度
実際の市場での売却価格は
それ以上の差になるので
ここでもまだ節税効果が効いている
そして何よりタワマン節税が有利なのは
小規模宅地の特例の利用
※「小規模宅地の特例とは」
住宅や事業で使っていた土地が
一定規模までは
評価額が大幅に減額されるというもの
タワマンの土地は
評価は大きいが
その土地の持ち分は少ない
となると
小規模宅地の制限を有効に利用することができる
タワマンだけ使えなくするという法律は作りようもないので
高額な土地を小さな面積持っている人が有利になる
ということで
実は
タワマン節税はいまだに有効
相続税対策を考える場合
まず対策案の一つに加えてみてはいかがでしょうか？
【おまけ】
あたりまえだといえば
当たり前だが
うちの社員が
二級建築士試験 学科に合格
それにしても強い
自分も頑張らないと
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
鳥なべ+豆腐
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
かつおのたたき
最高に健康的な毎日
2019年7月8日月曜日
ひさびさに結婚式に行ってきました。
日曜日
久々に結婚式に行ってきました。
ひょっとすると
自分の結婚以来かもしれない
そうなると
10年以来か
ビジネス実践塾という
ビジネスセミナーに2年前に通っていたが
その仲間の一人が
この度結婚
本当に久々にお呼ばれしました
式場は
日本、東京の中心？
赤坂見附駅ちかくの
ニューオータニ
こんな機会でもなければいかないので
新郎のご厚意に甘えて
前日、ホテルでゆっくり前泊させてもらい
ごご4時30分過ぎまで
ゆっくり披露宴でおいしいお酒を飲みました
なかなか楽しい披露宴でした！！
【おまけ】
一級建築士 試験が迫ってきたので
いよいよ臨戦態勢
今年こそなんとかしたい
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
品川で購入した
うなぎ弁当
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
披露宴でフランス料理
飲みすぎた・・・・
2019年7月5日金曜日
ｱﾊﾟｰﾄ建設による相続税対策の仕組み
相続税の税制の改正が
あってから
ますます
増えてきたのが
所有の土地の上に
建物（アパート）を建築して
相続税の額を節税するというもの
その仕組みが行き過ぎて
本来、賃貸事業などすべきでない場所に
単純に節税になるからという理由だけで
次々とｱﾊﾟｰﾄが建設されていて
問題になっている
そもそも
ｱﾊﾟｰﾄを建設して節税になるとはどういう仕組みなのか？
水曜日のセミナーで
簡単に説明していたので
解説してみます
例として
【設定条件】
土地相続税評価額（更地で所有したままの評価額）
1億5千万円
そこにｱﾊﾟｰﾄを建築
ｱﾊﾟｰﾄの建設費
5千万円
→自用（自分で使う）建物の評価額
5千万円×0.6
借地権割合を0.7
相続税の限界税率を40％とする
と設定する
【更地のまま相続した場合】
1億5千万円（更地の評価額）×40％=
60千万円（現在の相続税額）①
【ｱﾊﾟｰﾄを建築した場合】
1）土地（貸家建付地評価額）
=自用地相続税評価額×（1-借地権割合×借家権割合）
つまり自用土地の評価額から上に載っている建物の借地権の価格を差し引く
=（1億5千万円）×（1-0.7×0.3）=118,500,000円 マル
2）貸家評価額
=自用建物評価額×（1-借家権割合）
=5千万円×0.6×（1-0.3）
=21,000,000③
3）借入金残高（建物を全額借入金で建設）
→マイナスの相続税評価額
△5千万円④
4）建物を建てた場合の相続税評価額の合計
②+③+④=118,500,000+21,000,000-50,000,000
=89,500,000円
→相続税額は
89,500,000×40％=35,800,000⑤
【節税効果】
更地で相続した場合の納税額－ｱﾊﾟｰﾄを建築した場合の納税額
＝①－⑤＝24,200,000円
となる
建物を建てることで
土地の評価額が→貸家建付地になり減少
建物は実際の建築代金の６割程度が評価額なので
それでも減少
よって節税効果が得られる
評価額が下がることで税率も下がる可能性があり
その場合はさらに効果が見込める
ここで、ポイントは
土地の上に建物を立てれば
間違いなく相続税を節税できるということ
ところが
この収支は運営時点を考慮していない
もし賃貸事業に向かない土地に
相続税が節税になるという理由だけで
ｱﾊﾟｰﾄ建築すると
本末転倒になりかねない
しっかりとしたコンサルタントの
アドバイスをもらう必要がある
【おまけ】
会社の社員が
ついに７月７日（日）
２級建築士の学科試験にのぞむ
なんという努力
受験資格を得るために
学校に２年も通い
資格をとり
そして受験
すごい！！
がんばれ！！
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
と豆腐
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
エビフライととんかつ
素晴らしい毎日
2019年7月4日木曜日
築古物件どうする！！
不動産は
良く回ると
とてもありがたい財産だが
問題が発生すると
なかなかエネルギーを使う
そんなんかでも
築古の物件を持っている人はどうすればいいのか？
個々の判断は非常に悩ましいところ
昨日
そんな悩みに答える
セミナーを受けてきました
不動産コンサルタントマスターのセミナー
で
題名は
「悩める築古物件オーナーに対するコンサルティングケーススタディ偏」
講師はアークブレイン株式会社 の代表 田村 誠邦氏（東大卒）（65歳くらい）
日本の人口は
伸び悩んでいて
というより
減少し始めて
ただでさえ先が読めない市場だが
そんななかで
オーナーの悩みに対してどうこたえるか
築古物件を将来どうするか
そのために今何をすべきかの
選択肢は
主に
次の三つが考えられる
1）リノベーション
2）建替え
3）資産の組み換え（既存の物件を売却して新規に物件を購入する）
である
不動産のコンサルタントをする場合
これを
具体的なデータで
説明しなければならない
現在の工事費だと
建替えは難しいらしい
オリンピックで一時的に工事費が上昇しているのではなく
人手不足
熟練不足で
工事の生産量が低下しているのが
今後も続くという予想
そうすると
工事費は高止まりしそうな予想
さらに
建替えは立ち退きなど
面倒なことが多く
費用面、工期など読みにくく
難しいのが現実
となると今後の方針はリノベが中心になってくる
今ある建物を
リノベで回収し
現在より魅力的な物件にする
これはこれで魅力的な事業になる
【おまけ】
今日朝
家から逗子駅までは
晴れていて
自転車で来れたのだが
JR横須賀駅から大降りに
一度は自転車で出発したが
無理だと判断
引き返すと
駐輪場のおじさんが
傘を貸してくれた
サンキュー
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
ハンバーグ
とりなべミニ
そして今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
市ヶ谷でタンタンメン
辛いラー油を食べすぎて
そのあとおなかが痛くなった
異物をすぐ体外にだす機能が働いているのは
健康な証拠
2019年7月3日水曜日
不動産投資入門 税金を考慮に入れる
不動産投資の
最終的目的が
手元の収入を増やすことなら
その実際の額は
利益から
税金を差し引いた額ということになる
単純に
キャッシュフローだけを考えると
総収入
に空室率を考慮した数字
ここから運営費を引いた
NOIから
銀行の取分
ADSを差し引いた額が
自分の手元残り
税引き前キャッシュフローということになるが
では税額はどう計算するか？
まず総収入から
空室率を考慮した数字
さらに
そこから
運営費を差し引いた数字
ここまでは変わらない
課税所得は
このNOIから
ADS（銀行の取分）
のうち
利息分だけを利益から差し引く
そして次に
減価償却費
これは
建物代を毎年損金として少しずつ減らしていく
原則として
定額法で
例えば
木造なら20年つまり
建物代が20百万円なら
毎年百万円が
損金として課税所得から差し引かれる
【まとめると】
課税所得=NOI-利息-減価償却となる
減価償却は
名目上の費用なので
多ければ多いほど
課税所得は減り
結果的に税額が減少する
※契約時 建物代を増やしてもらうことができるなら
目いっぱい増やしてもらうことで
税金の面でメリットがある
例
総潜在収入（GPI） 696､000円（58000円×12か月）
実行総収入（EGI) 661､200円（空室率を5％と見込む）
△運用費用（OPEX) 168,､177円
純営業収益（NOI）493,023円 ①
元利返済額（ADS) 343､077円
税引き前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ 149､946☆
△ローン利息 163,462（35年 1.875％ 元利均等）②
△減価償却費 64,680③
課税所得 264,000（①-②-③ 千円以下切り捨て）
税率を23.48％と仮定（税額は他の収入と合算のため人により異なる）
納税額 61,900円※
税引き後のキャッシュフロー 88,046（☆-※）となる
実際の手元残りを時々チェックすることで
投資の本質に近づく
【おまけ】
くつひもがほどけてめんどう
なので
ゴム靴紐というのを購入してみた
靴ひものかわりにゴムのバンドをつかうというもの
今から楽しみ
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
ジャージャー麺
今日の朝は
トムヤムクン
昨日の昼は
餃子だったと思う
健康的な食事で体を磨く
不動産投資入門 借入金の利用！！
不動産は
基本的に
自己資金だけでやるのは
難しい
当然
に銀行からの融資を利用することになる
その場合の
チェックポイントは？
ここで基本的な数字をもう一度整理する
①総投資額
物件価格+諸費用
諸費用がわからない場合物件価格の7％程度を見込む
②NOI（ネットオペレイティングインカム）
総収入（GPI）から空室率等を差し引き
そこから運営費（OPEX）減じ
正味の収入を表したもの
③FCR
NOIと総投資額の割合
この物件の実力
仮に
借入金を1000万円利用し
その条件が30年 2％固定 元利均等返済
という条件で
借入を実行した場合
一年間の返済額
（元本+金利）
467,532円となる
この銀行への返済分をADSという
②のNOIからADSをさしい引いた残り
これが
自分の正味のキャッシュフローとなる
【K％とは】
K%とは
銀行の投資利回り
つまり
借入金に対する年間返済額の％
上記の
2％の30年固定の場合は
467,532÷1000万円=4.67％となる
この割合が③のFCRより低ければ
投資家は
自己資金に対する取分の金額（利回り）が増加する
このことを
「レバレッジが効いている」
と表現する
だからFCRが高ければ
借入することがプラスに働くことがあるということ
【おまけ】
つめは微妙なもので
日曜日
暇だったのでそんなに伸びていない
つめをギリギリまで切ったら
指先が痛くてしょうがない
ちょっとした長さだが大きな違い
バランスが大事
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
とりなべ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
餃子？
楽しい食事健康な生活
2019年7月1日月曜日
プロフェッショナルな考え方
吉本興業の
芸人が
反社会的
組織の
宴会に参加したということで
大きな問題になっている
それまで
こういうことはかなりあったと思うが
最近の
コンプライアンスを
過剰に求める
特に
普段から
テレビなどに出ている芸能人には
普通のひとより
強い倫理観が求められるようになっている
本音をいえは
芸人や芸能人は普通でないからこそ魅力的である部分がある
と思うが
この報道にたいして
まったく違う角度から
事の本質を解説し自分の考え方を述べている人がいた
爆笑問題の太田光だ
太田がいうには
お金をもらうのは当たり前
芸人が
仕事をして
いるのだから
だから問題は
宮迫がネタをやったのではなく
歌を少し歌っただけでお金をもらったということ
つまりプロとしての考え方
自分の商品を提供してお金をもらうのは
あたりまえ
だからこそ
芸人はネタをやってお金をもらう
ネタをやらないなら
お金をもらわない
どころか
そのそもそんなところには行かない
この考え方は
プロフェッショナルの原点のように思う
プロは自分の価値を提供して
お金をもらう
だからこそ
その商品にプライドがある
だから
何が自分の商品かとしっかり持っていることが大事で
その他のことの提供を求められても
それには応じないそれがプロフェッショナルというもの
不動産業界でいえば
長いこと
仲介業務と管理業務の
仕事の違いがあいまいになってきていた
お客さんとしては
トラブルが発生したとき
客付けしてくれた
仲介業者の営業マンに連絡してしまうことが多かった
（今も多少あるかも）
でも
プロとして考えるなら
仲介業務は仲介業務の報酬
管理業務は管理業務の報酬というとになり
「これは管理業務ですから管理会社に連絡してください」と
いえるかどうか
これがいえるからこそ
自分の仲介業務にプライドと責任を持つことになる
大きな目で見て
しっかりした価値にしっかりと報酬をしはらうことが
社会全体にとってプラスになる
ｻｰﾋﾞｽの向上にもつながる
【おまけ】
昨日は娘の
ピアノの発表会
大して練習もしていないようだったが
長い曲をしっかり最後まで演奏できていた
やらしてみないとわからない
【おいしい食事を食べる】
昨日の夜は
うなぎ
今日の朝はトムヤムクン
昨日の昼は
実家でカレー
ボリュームたっぷり
元気になって一週間にのぞむ
登録:
投稿 (Atom)