不動産投資入門 10年後の売値を意識する！！

その投資がうまくいっているかどうか

毎月賃料が入ってきていても



その物件の

市場での取引価格が下がっていると

何にもならない


そこで

10年後の売値を

投資決定の判断に加える


つまり

10年運用して売却すると

手元にどれだけのお金が残るか


を考慮にいれる



10年間

投資を続けると

毎年一定のキャッシュフローが入る


総売り上げ（ＧＰＩ）

から

運営費（ＯＰＥＸ）を差し引いた額

ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）

が


手のこり

今回は

銀行への返済は考えないとして

全額

自己資金として考えると

ＮＯＩ×10年分=

これが

賃貸でのキャッシュフロー


そして

その物件の購入と売却でどのくらい

手元に残るか


マイナス要因は

売却時の物件代金

と諸費用

それから10年後の売却時の

諸費用

仲介料など


プラス要因は

物件の売却価格



だからこの予想を立てるためには

10年後の売却価格を予想しなければならない

新築で購入した物件の場合は

10年の価値の低下はかなりあるので

それを見込む

また

値上がりが期待できる地域であれば

その価格を盛り込む



その差し引きの額

つまり

キャピタルゲイン（ロス）がどのくらいあるか

を予想し



先ほどの

賃貸の運営でのキャッシュフローの合計と

キャピタルゲイン（ロス）を

合わせた額が


トータル10年間のキャッシュフロー


つまり

10年後売却することを想定することで

物件の選別を考えることで

さらに不動産の価値がどうかわかってくる



【おまけ】

キャンディーズのランちゃん

が

40年ぶりに

コンサートを開いたらしい

映像でみると


昔の歌をうたっているとき

隣の二人のダンスがうますぎて

ちょっと

場違いの様子

少々空気を読んでほしい


【おいしい食事を食べる】

昨日の夜は

とりなべ+冷やし中華


今日の朝はトムヤムクン

昨日の昼は

焼き魚（ほっけ）かな？


おいしい食事は元気がでる