投資物件の相場観

モノの値段は

どう決まる？


市場で

需要と供給できまるの

そういうものもある

例えば石油とか


農産品とか


通常の商品は

お店で売っている値段で売れるかどうか


さて

不動産の取引値段を決める要素は

様々な

事情が個別で違う

不動産

ましてや同じものは一つしかない


そこで

基準となる

数字が

ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄというもの


このレートは


総売り上げ

ＧＰＩ（グロスプロフィットインカム）

から

ＯＰＥＸ（管理費、清掃費、固定資産税などの運営費）


を引いた

ＮＯＩ=ＧＰＩ-ＯＰＥＸ

このＮＯＩ（ネットオペレーティングインカムを）

建物価格で

除したもの

がキャップレート



このｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄが


地域ごと

そして

その収益物件の規模、種別ごとにある程度決まっている

だから

この地域で

この価格が高いか安いかを判断する基準は

その価格で現在のＮＯＩを割ってみて

でてきたレートが

相場より高いか低いか

高ければ割安だし低ければ割高


これは高ければいいというわけではない


つまり

ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄが低い地域というのは

立地がいいということ

賃料が安定的で

将来的に値上がりの可能性もある



収益物件で

もっとも

賢いやり方は

このｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄが

将来低くなっていく場所にとうしするということ


例えば

今後

インバウンド需要が期待できるとすれば

羽田は拡張され

羽田周辺

沿線のｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄは

それに応じて低くなることが予想される

そのあたりの将来の予想をするのが

不動産投資の

面白みの一つでもある



アメリカの場合のｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄは

公表されているが

日本の場合

個別の不動産投資会社が独自の指標を出している

その正確な数字をつかむことが

割高割安

を見分けるうえで重要になる




【おまけ】

今日は妻の誕生日

誕生日プレゼントを

内緒で

下の娘に話したら

30秒もしないうちに

全部しゃべられてしまった

面白い



【おいしい食事を食べる】

昨日の夜は

とりなべ＆高菜ごはん

今日の朝は

トムヤムクン

昨日の夜は

エビフライ食べ放題


採光に充実した食事！！