投資物件を選ぶときの基本的な数字

投資物件を客観的に評価できる指標

が数字での評価


物件のイメージでなく

しっかりと

数字で評価することが大切



まず最初に見る数字は


ＧＰＩ

（グロスプロフィットインカム）

つまり

満室状態で稼働した場合どれだけの売り上げを生み出すか

この数字が

シッカリしたものであるかどうかの検討が大事

つまり

市場でいつでも入居が見込まれる数字なのか

仲介業者が無理をして

作った数字なのか


そしてこの数字は

将来どうなるのか

上がるのか下がるのか？


それを読むことができれば

あとはそんなに難しくない


ここから現実的な売り上げを導くために

空室率などを考慮するが

ここでは省略して


ＯＰＥＸ

（オペレーティングｺｽﾄ）

つまり運営費

これはほぼ確定値

管理費は通常

売上の5％

固定資産税都市計画税も確定値

で

清掃費や消耗品の価格など

管理費以外に運営上の実費を見込む

当然それは建物の大きさに比例する


①のＧＰＩから


②のＯＰＥＸを引いた価格が


ＮＯＩ

ネットオペレーティングインカム

つまりこの物件に見込まれる

年間の粗利益


この数字がこの物件の本来の価格となる

この価格と

実際に投資する金額の割合を考えながら投資する



まずこれだけの数字が基本中の基本

当たり前といえばそれまでだが

ポイントはＧＰＩをどう読むかというところが大事


【おまけ】

夏になると

重宝しているのが

濡れティシュー

濡れているといっても

水ではなく

香料やらアルコールやら入っていて

スースーする

自分はあまり気にしていなかったが

どうもこのにおいが

周りの人は気になるようで

最近

においに気を配って

商品選択している


【おいしい食事をする】

昨日の夜は

とりなべ

今日の朝は

トムヤムクン

昨日の昼は

とりソテー

トリダラケの一日でした