ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ１章 問題5

今回の問題

あなたは不動産投資会社を経営しているものとする。

1年前、会社はある地域の10区画の土地を1区画100ﾄﾞﾙで購入した。最近の不動産の評価によると、5つの区画は1区画80万ドルであり、残りの5区画は1区角160万ドルであるという。


　

以下それぞれの場合においてこの投資会社の会計上の利益と経済的利益を計算せよ。なお、不動産より得られる収入や税金の支払は無視してよい。

1）会社は今日すべての不動産をその評価価格で売却する。

2）会社はどの不動産も売却しない。

3）会社は値下がりした不動産を売却し、その他は残した

4）会社は値上がりした不動産を売却し、その他は残した

5）不動産管理ｾﾐﾅｰから戻った社員が、ある銀行は年度末には購入後に値上がりした不動産を保有し続けるという方針をとっているということを紹介した。

さらに、その方針を取れば、自社も不動産投資活動において損失を計上することがなくなるという。

あなたはこの社員に賛成するか？

賛成または反対の理由は何か？


自分）

1）会計上の利益は、（80-100）×5＋（160-100）×5＝200　200ﾄﾞﾙの利益
　経済的利益も同様と考えられる

2）この場合会計上の利益はｾﾞﾛ、経済てき利益としては含み益として200ﾄﾞﾙ

3）会計上の利益は（80－100）×5＝-100　100ドルの損失
経済的利益は含み益300ドル残り、100ﾄﾞﾙのﾏｲﾅｽ分と相殺して200ﾄﾞﾙの利益

4）会計上の利益は（160－100）×5＝300　300ﾄﾞﾙの利益
経済亭利益は含み損が100ドルで、300ﾄﾞﾙの利益を相殺して200ﾄﾞﾙの利益

5）購入後に値上がりした利益を保有し続ければ、含み益を増やすことができる。
　含み益を増やすことができれば、銀行はその含み分を評価してくれるので、借り入れ時に有利となり、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰのうえで有利になる。
さらに、期末に値下がりした不動産を売却すれば、他に利益が出ていればその利益と相殺し、利益を圧縮し税額を少なくすることができる。同時にｷｬｯｼｭを回収することができるので、新たな投資にまわすことができる。

基本てきに自分としては期末に値上がりした不動産を保有し続ける方針は継続的に財務内容を改善し、対銀行にたいして借り入れがしやすくなることを考えると概ね有効な方針であると考える。

本の回答）会計上の利益は売却した土地の売価からその区画の購入価格をさしい引いたものである。よって、すべての区画が売れた場合、利益は

５×160万ドル＋5×80万ドル－1000万ドル＝200万ドル

経済的利益は、売却されるかどうかに関わらず、会計期間における土地の市場価値の増加であり、初年度末は200万ドルである。各々の問題については次のようになる。


　　　会計上の利益　　　経済的利益
1）　　200万ドル　　　　　　　200万ドル
2）　　　　　　　0　　　　　　　200万ドル
3）　　-100万ドル　　　　　　200万ドル
4）　　300万ドル　　　　　　　200万ドル

5）非常に多くの企業がこれを試みている。もし、土地の区画の市場価値が下落したのであれば売却するかどうかにかかわらず、

土地の所有者は損をしている。土地の市場価値が下落したのは土地を保有することで将来得られる収入が減少すると人々が考えたためである。

その不動産を所有し続けるなら、所有者は収入の減少を受け入れなければならない。

その損失が認識されるかどうかによって会計上の利益は影響をうけるが、実際に損をしているという事実は何も変わらない。

次回の問題

第三章の図表3-1はＲ＆Ｅｻﾌﾟﾗｲｽﾞ社の1996年から1999年の財務諸表である

1）1996年から1999年の資金運用表を作成せよ（3年間で1つの表とすること）

2）Ｒ＆Ｅｻﾌﾟﾗｲｽﾞ社の財務状況について、資金運用表からどんなことがわかるか？

おまけ）

地震がやっと落ち着いて、ブログを再開することにした。

地震の影響はあまりにも大きく、その現実を目の前にすると気力を失いそうになる。

甲子園大会の選手宣誓はすばらしかった。こういうとき若者の力強い言葉をきくと将来に希望をもって、

今できることを自分なりに頑張ろうと思う。