ﾌｨﾅﾝｼｬﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ8章 問題6

【問題】


あなたはｵﾌｨｽﾋﾞﾙを熱心に売り込もうとしている不動産業者である。


関心をしめしている投資家は20％の収益率を要求している。





ビルの販売価格は1000万ドルで。確実に税引き後ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが100万ドルで永続する。


元本返済が不要な借入金が8％で利用可能であう。税率は50％である。




1）投資家の収益率目標を達成できる投資と資金調達の包括的提案を考案せよ。




2）投資家が株式投資に80％の収益率を要求する場合に対応できる投資と資金調達の包括的提案を考案せよ


3）株式投資で80％の収益率を得られるのに、この投資家はなぜ20％の収益率を選ぼうとしたの
か？

1000万ドルで100万ドルの収益が得られるということは、全額キャッシュで投資した場合の利回りは10％である。

【自分の解答】

1）投資家は20％の収益を望んでいるので、8％の借入金を利用することで、自己資金に対するﾘﾀｰﾝを20％まで引き上げることとなる。

およそ　自己資金を166万ドル　借入金を834万ドル利用した場合　約20％の利回りとなる

2）80％の値上がりの見込める株を全額自己資金で投資する

3）20％の不動産投資の有利さはいくつかある

　　①安定感

　　②不動産は担保になるので、借入金を利用することができる

　　③減価償却を考えると収益率以上のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが得られる

【本の解答】

1）永久年金のＩＲＲ＝年間受取額÷初期投資額。　ＩＲＲ＝20％＝[100万ドル－（1－0.5）×8％Ｘ]÷（1000万ドル－Ｘ）。このＸが必要となる借入金である

Ｘ＝625万ドル

2）80％＝[100万ドル－（1－0.5）×8％Ｘ]÷（1000万ドル－Ｘ）

Ｘ＝921万ドル

3）投資家が低い収益率を選ぶのは、少ない負債で投資を行うことができるからであろう。ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞによって株主資本の期待収益率は増加するがﾘｽｸも増加する。

【次回の問題】

次のような投資機会がある

　　　初期投資額　　　　　　　　　　　　　　　　　1000万ドル

　　　年間販売量　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10万ﾕﾆｯﾄ

　　　１ユニット当たり販売価格（今年）　　　　　　　　50ドル

　　　1ﾕﾆｯﾄ当たり変動費（今年）　　　　　　　　　　　20ドル

　　　投資期間　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10年

　　　残存価格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0

　　　減価償却　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定額法

　　　税率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　34％

　　　名目割引率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　18％

　　　実質割引率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10％

10年にわたりｲﾝﾌﾚ率が8％であるとすると、ＮＰＶはいくらになるか？

【おまけ】

昨日は講習会があって２時間ほど、拘束されることになった。

ひさしぶりにｱﾝﾄﾞﾛｲﾄﾞ携帯を使ってみた。

近頃、ツイッターやﾌｪｲｽﾌﾞｯｸをやっているので、使えるかどうかやってみた。

できるできる。

その場でﾀﾞｳﾝﾛｰﾄﾞしたﾂｲｯﾀｰが使える使える。

机の上ほど、頭が回転しなくなる（ｷｰﾎﾞｰﾄﾞが使えないと書き込みたいことが書き込めない）

ということもあるが、

講習会を受けながら、事務所のﾊﾟｿｺﾝとほぼ同じことができた。

ただ、画面が小さいために少々つかれた。

四六時中外出先で、ﾂｲｯﾀｰやﾌｪｲｽﾌﾞｯｸを使いたい場合は小型のﾉｰﾄﾊﾟｿｺﾝ（ﾈｯﾄﾌﾞｯｸ）のほうが楽だな・・・

最近は５万円前後で使えるし。ルーターは持ち運びしなければならないが。

驚いたことは、その場で撮影した、講習会の写真がその場でﾌｪｲｽﾌﾞｯｸに投稿することができて、

その投稿したものをその場で確認できるということだった。

とりあえずやれることをいろいろ試していって、そのうちTPOに応じて使い分けるようにしようと思う。